大阪市北区の「天神橋　税理士法人　南森町オフィス」は相続税の専門会計事務所です。

7月1日、国税庁が令和元年（2019年）度の路線価を公表しました。全国平均で1.3%のプラスとなり、4年連続の上昇。 訪日観光客の増加地域や再開発エリア、都心部を中心に上昇割合も高くなっています。 近畿地区では、大阪府で1.9％の上昇（前年は1.4％の上昇）で、ＪＲ「おおさか東線」の開通した新大阪エリア、 おおさか万博の開催が決定した湾岸エリアの路線価が今後も上昇が期待されます。

相続で問題となるのは不動産の問題と言っても言い過ぎではありません。 金融資産は評価も分割も簡単ですが、不動産はその評価が大きくなることもあり、換金性が低く、維持にもコストがかかります。 換金性が低くても相続税は累進税率で課税されます。争族となる場合でも、やはり不動産がネックとなることがほとんどです。

この路線価は、相続税の評価や節税シミュレーションでも使用しますので、毎年、この時期に不動産を含む財産の評価を行うことをお勧めします。

なお、相続税評価額（路線価）とは、財務省国税庁が、徴税のための評価を目的として、 毎年1月1日時点の評価額を7月に公表するものです。路線価の特徴は、公示地価のような基準地点ではなく、 ほぼ大半の道路にその評価額（路線価）を算定しており、分かりやすく、地区区分もあり、 実務的に幅広く利用されています。 この相続税評価額（路線価）は、 その目的・趣旨から時価を超えることはなく、 公示地価の８０％を目途として算定されています。 なお、最近の不動産取引においては、この路線価をベースに取引価額が決定されていることもあります。

ちなみに、公示地価とは、地価公示法に基づき、国土交通省が毎年1月1日時点の地価として3月下旬に公表するもの。 全国に31,000地点の標準地点を設定し、委託された約2500名の不動産鑑定士がその標準地点を鑑定評価し、 さらに土地鑑定委員会が価格の判定を行った結果として公表されます。 公示地価は、一般的な取引の指標となることを目的としており、 公共事業の用地取得の際の算定基準とされております。 また、土地の相続税評価額や固定資産税評価額もこの公示地価を基準としております。

路線価は国税庁のＨＰから

自筆証書遺言は、「すべて自筆」、「自分で保管」という2点で、有効性や発見性に問題がありました。 今回の民法改正で自筆証書遺言について、財産目録をパソコン等で作成してその文書に遺言者の署名・押印があれば有効となり、 法務局が自筆証書遺言を保管する制度が新設されました。また、法務局が保管する自筆証書遺言については、家庭裁判所の検認手続きが不要となります。

2019年1月から自筆証書遺言につき、パソコン作成や預貯金の通帳コピーの添付が認められるようになり、法務局での保管制度は2020年7月の予定です。

遺言はないよりもあったほうが良いと思いますが、必ずしも遺言があれば相続人がもめない、という訳ではありません。 遺留分、相続人の感情、自分の意思能力、財産内容の正確性、作成時期、などに注意して当たり前ですが、記載する内容が重要です。

昨年2018年（平成30年）7月、相続に関する民法が約40年ぶりに改正されました。

今回の改正で、「配偶者居住権」が創設され、2020年4月1日から施行されます。 相続人と共に生活してきた配偶者の保護、つまり、高齢の配偶者が住み慣れた自宅で生活を維持・継続するための「居住権」の確保を目的としたものです。

今までは、不動産は自宅のみ、ほかに預貯金が少し、というケースでは、 他の相続人に対する代償金（遺留分など）を支払うための預貯金が不足するため、最悪の場合には、 配偶者が自宅を売却して資金を確保するという状況がありました。 これは、相続人が配偶者と実子だけのケースではなく、先妻の子がいる場合などによくありました。 また、遺言があり、自宅を配偶者以外の者に相続させると記載された場合、 自宅を相続した相続人やその家族から後で立ち退きを求められるケースもありました。 この「配偶者居住権」により、相続が発生した時に被相続人が所有する建物に居住する配偶者は、 その建物を無償で使用することができます。また、配偶者居住権の存続期間は、配偶者の終身の間となります。

配偶者居住権の相続税における評価方法
相続税における配偶者居住権等の評価額を次のとおりとする。

（１）配偶者居住権 （建物）
建物の相続税時価額　－　建物の相続税評価額　×　（居住用の耐用年数－築年数－平均余命年数）／（残存耐用年数） ×存続年数に応じた民法の法定利率による複利現価率

（２） 配偶者居住権が設定された建物（以下「居住建物」という。）の所有権
建物の相続税時価－配偶者居住権の価額

（３） 配偶者居住権に基づく居住建物の敷地権
土地等の相続税評価－土地等の相続税評価×存続年数に応じた民法の法定利率による複利現価率

（４） 居住建物の土地の所有権等
地等の相続税評価×存続年数に応じた民法の法定利率による複利現価率

（注） 上記の「居住用の耐用年数」は、居住建物の所得税法に基づいて定められている耐用年数（住宅用）に１．５を乗じて計算した年数です。

たとえば、相続人が配偶者と子供1人の場合、長男が時価5千万円の土地、配偶者が居住権を相続した場合、 配偶者の余命年数が長く敷地利用権割合が５０％だとすると、長男は時価5千万円の土地を２，５００万円で評価、 配偶者は配偶者居住権を２，５００万円で評価して申告することになります。そして、配偶者居住権は、配偶者の税額軽減を使えば、 相続税がゼロという結果になります。

国土交通省が３月19日に、2019年１月１日時点の公示地価を公表しました。 全国平均で住宅地は前年比から0.6％上昇（前年は0.3％上昇）、商業地は前年比2.8%の上昇（前年は1.9％の上昇）となり、 住宅地商業地ともに上昇しました。 地価は全用途で4年連続で上昇し、前年よりも上昇率が高くなっております。 来年２０２０年に東京オリンピックを控え、全国各地で集客に向けたインフラ整備が進むため引き続き価格は上昇していくことが予想されます。

また、三大都市圏では、ほぼ前年並みの小幅な上昇となっています。 住宅地については低金利政策による不動産投資と住宅ローン減税等の施策による需要下支え効果もあり、 継続的な上昇が続くと考えられます。三大都市圏以外の地方圏でも住宅地が上昇しました（前年はマイナス0.1％）。 商業地は上昇に転じました。 リーマンショック、東日本大震災の影響から回復しつつあると言えます。

大阪圏の住宅地では、上昇率が前年0.1％から0.3％へ、商業地では前年の上昇率4.7％から6.4％へと改善。 東京圏の住宅地では、上昇率が前年1.0％から1.3%へ、商業地でも上昇率が前年3.7％から上昇率4.7％へ上昇になっています。 名古屋圏では、住宅地の上昇率が前年0.8%から上昇率1.2%へ、 商業地は上昇率が前年3.3%から上昇率4.7%と改善。

再開発事業やオフィスの空室率低下による収益性の向上もあって商業地の地価は総じて上昇が明確となってきています。 では、2025年の大阪・関西万博、統合型リゾート（IR)への期待と先行投資から大阪市の湾岸部を中心に上昇地点が増えました。 インバウンド（訪日外国人）の効果やオフィス需要もあり、中心地の商業地域の上昇に勢いがあります。